Lorsque vous déclarez vos revenus de location meublée non professionnelle (LMNP), deux options fiscales s’offrent à vous : le régime micro-BIC ou le régime réel. Le choix du régime est stratégique, car il a un impact direct sur le montant de l’impôt que vous allez payer.

Dans cet article, nous comparons les deux régimes afin que vous puissiez identifier celui qui correspond le mieux à votre situation.

Le régime micro-BIC : simplicité et forfait

Principe

• Accessible si vos recettes LMNP ne dépassent pas 77 700 € par an (plafond 2025).
• Vous déclarez simplement vos loyers bruts encaissés (hors charges locatives récupérées).
• L’administration applique automatiquement un abattement forfaitaire de 50 % pour charges, sans justificatifs à fournir.
• Vous êtes imposé sur les 50 % restants + prélèvements sociaux (17,2 %).

Avantages

• Simplicité : une case à remplir dans la déclaration (2042 C PRO).
• Pas besoin de comptable, ni de tenir une comptabilité complète.
• Intéressant si vos charges réelles sont inférieures à 50 % de vos loyers.

Limites

• Impossible de déduire vos charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion…).
• Aucun amortissement du bien immobilier.
• Peut être rapidement défavorable si vous avez un crédit ou des charges élevées.

Le régime réel : optimisation fiscale maximale

Principe

• Obligatoire au-delà de 77 700 € de recettes ou sur option volontaire (engagement 3 ans).
• Vous déclarez un résultat fiscal réel via une comptabilité complète (formulaire 2031 + liasses fiscales).
• Vous pouvez déduire toutes vos charges (intérêts d’emprunt, assurance, travaux, frais de gestion, taxe foncière, etc.).
• Vous pouvez pratiquer l’amortissement du bien immobilier, du mobilier et des travaux, ce qui réduit fortement le résultat imposable.

Avantages

• Permet souvent de neutraliser l’impôt pendant plusieurs années grâce aux amortissements.
• Intéressant en cas de charges importantes (emprunt, rénovation).
• Optimisation fiscale à long terme.

Limites

• Plus complexe : comptabilité obligatoire.
• Déclaration professionnelle (2031), généralement via un expert-comptable.
• Coût de l’expert-comptable (souvent compensé par les économies d’impôt).

Micro-BIC ou Réel : que choisir ?

Critères	Micro-BIC	Réel
Recettes max.	Jusqu’à 77 700 €	Illimité
Déclaration	Simplifiée (2042 C PRO)	Complète (2031 + liasses)
Charges déductibles	Non (abattement fixe de 50 %)	Oui (charges réelles + amortissements)
Complexité	Très faible	Élevée (comptabilité)
Avantage fiscal	Si charges < 50 %	Si charges élevées ou crédit immobilier
Comptable	Non obligatoire	Recommandé

Exemple pratique Micro-BIC vs. Régime Réel

Imaginons un propriétaire LMNP qui loue un appartement meublé :

• Recettes annuelles : 12 000 € (1 000 €/mois)
• Charges réelles (intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurance, travaux, charges de copropriété, etc.) : 5 000 €
• Amortissements annuels (bien + mobilier) : 4 000 €

➤ Cas 1 : Micro-BIC

• Recettes déclarées : 12 000 €
• Abattement forfaitaire 50 % = 6 000 €
• Base imposable = 6 000 €

➤ Cas 2 : Réel

• Recettes : 12 000 €
• Charges réelles déductibles : – 5 000 €
• Amortissements : – 4 000 €
• Résultat fiscal = 12 000 – 5 000 – 4 000 = 3 000 €

👉 Dans cet exemple, le régime réel divise par deux la base imposable et permet souvent de ne payer aucun impôt supplémentaire grâce au jeu des amortissements qui peuvent neutraliser le résultat fiscal pendant plusieurs années.

En résumé

Micro-BIC : parfait pour un LMNP sans emprunt ni charges importantes.

Réel : incontournable si vous financez votre bien à crédit ou si vous voulez optimiser vos impôts sur le long terme.

En LMNP, le régime réel est souvent plus avantageux, car il permet d’effacer ou de réduire fortement l’imposition grâce aux amortissements. Toutefois, si vous cherchez la simplicité et que vos charges sont faibles, le micro-BIC reste une solution pratique.

Si vous optez pour le régime réel, utilisez notre fichier Excel de simulation de déclaration LMNP pour vous aider a preparer votre declaration et comprendre l’impact des options d’amortissements pour neutraliser votre impôt.